住宅会社の貸借対照表にある未成工事支出金と未成工事受入金は、残高だけでは利益も損失も示しません。前者は完成前工事へ投じた原価、後者は完成前に受け取った代金を表すのが基本ですが、案件別の工事進捗、契約額、完成見込原価と結び付いて初めて実態が見えます。M&Aでは決算日と調査基準日の両方で照合します。
二つの残高を案件別に組み直す
| 台帳項目 | 主な証憑 | 判断すること |
|---|---|---|
| 最終契約額 | 請負契約、変更合意 | 未合意の追加を含めない |
| 計上済原価 | 発注、請求、労務配賦 | 別案件への付け違い |
| 未発注・未払原価 | 最新見積、工程表 | 完成までの追加資金 |
| 入金済額 | 請求書、銀行入金 | 前受・未収の区分 |
| 進捗・完成日 | 日報、検査、引渡書 | 期末カットオフ |
工事番号を共通キーにし、工事台帳のデューデリジェンスで扱う売上・原価・工程と同じ行に置きます。
五方向の照合で差額を特定する
- 工事台帳：案件別の未成支出・受入を集計する。
- 試算表：勘定科目残高と台帳合計の差を出す。
- 発注・請求：検収済み未請求、請求済み未計上を拾う。
- 銀行：入金日と請求・前受計上を照合する。
- 現場：実際の進捗、未施工、手直し、引渡しを責任者へ確認する。
差額が出たら、入力時期、工事番号違い、税区分、共通費配賦、証憑未着、完成振替漏れに分類します。「期末に一括調整」とだけ説明せず、翌期にどう解消したかまで追います。
カットオフは決算日前後を往復して見る
決算直前に完成扱いとなった案件と、翌月に完成振替した案件を抽出します。引渡確認、完了検査、鍵の引渡し、最終請求、顧客入居など、会社の収益認識方針に沿う証拠を確認します。会計処理の妥当性は契約内容や適用する会計方針で異なるため、公認会計士・税理士へ個別確認が必要です。
仕入請求が翌月に届く場合は、工事が進んでいるのに原価が台帳へ入っていないことがあります。決算後一〜二か月の仕入・外注請求から、決算日前の施工分を逆引きします。反対に未納品材料や別現場の原価が前倒しで載っていないかも確認します。
完成見込原価で赤字予定を早く出す
未成工事支出金が資産だからといって、同額を回収できるとは限りません。各案件について、計上済原価、発注済未計上、未発注工事、現場経費、補修予備費を足して完成見込原価を更新します。
予想最終粗利 ＝ 最終契約額 － 完成見込原価
追加変更が口頭のまま、資材値上げを価格転嫁できない、工期延長で現場経費が増える、手直しが予定される場合は別シナリオにします。赤字見込みを将来へ先送りせず、会計上必要な処理とM&A価格への影響を専門家と検討します。粗利分析は住宅会社の粗利率を見るポイントにつながります。
異常値を案件質問へ変える
- 長期間動かない未成支出は、休止・解約・紛争案件ではないか。
- 前受が原価を大きく上回る案件に、返金や追加施工義務はないか。
- 同じ顧客の複数工事を一つの番号で相殺していないか。
- モデルハウス、販促物、修繕費が工事原価に混在していないか。
- 工期延長中の現場管理費と金利を見積もっているか。
- 完成済みなのに請求・入金・振替が未了の理由は何か。
買い手へ渡す基準日パック
基準日を明記した案件一覧、試算表との照合表、差額理由、赤字見込案件、完成後の入金実績を一組にします。調査中に数字が動いたら上書きせず、前回版からの契約追加、入金、発注、完成振替を差分表にします。企業価値への組み替えは住宅会社のEBITDA・企業価値評価で確認できます。
一案件の説明シートで曖昧さをなくす
重要案件については、契約額、変更額、入金、原価、完成見込原価、進捗、完成予定、予想粗利、懸念、次の判断日を一ページにまとめます。数字の横に出典ファイルと更新者を付けると、質問のたびに異なる資料が出る状態を防げます。
例えば原価超過が見込まれる場合、理由を「材料高」だけで終えず、どの品目・工種で、いつ判明し、顧客への追加請求可否、代替仕様、外注先交渉、工程への影響がどうなっているかを書きます。反対に高粗利案件は、未発注や請求未着がない証拠を示します。
経営者確認と現場確認を分ける
経営者には契約条件、顧客関係、損失負担を聞き、現場監督には施工量、未発注、手直し、完成日を聞きます。回答が違うこと自体を不正と決めず、どの時点の情報か、更新フローがどこで止まったかを調べます。経理は両者の回答を仕訳と支払へ結びます。
月次締めを承継可能な手順にする
決済後も同じ台帳を更新できるよう、営業、工事、経理の締切日と承認者を決めます。台帳・試算表の差額から整理したい場合は、売却前チェックリストを確認し、必要に応じて住宅M&Aの無料相談をご利用ください。
